第一章 總則
第一條為貫徹落實重慶市人民政府關于開展租賃住房貸款支持計劃試點工作要求，根據《中國人民銀行關于同意重慶市開展租賃住房貸款支持計劃試點的復函》(銀函〔2024〕8號)、《重慶市人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》(渝府辦發〔2022〕21號)文件精神，按照《重慶建工投資控股有限責任公司投資管理辦法》等相關制度，結合公司實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱批量收購商品房，是指公司市場化批量收購用于租賃住房的商品房的經濟行為。
第三條批量收購商品房工作應當遵循以下原則：
(一)市場化原則。公司面向市場進行商品房批量收購。交易各方在自愿、平等的前提下，以市場價格為基礎，公開、公平、公正開展交易。
(二)法治化原則。嚴格按照國家法律法規、國資監管規定有關要求，明確程序、逐級決策，確保收購事宜合法合規。
(三)規范化原則。批量收購商品房按照租賃住房收購要求條件嚴格執行，并納入重慶建工投資控股有限責任公司(以下簡稱“建工控股”)年度投資計劃管理。
第二章 房源條件
第四條批量收購商品房的房源以位于重慶市中心城區的“一點四區”周邊整幢、整單元商品房為主。可少量收購能獨立管理、條件優越的整層商品房。房源周邊一公里內有軌道交通站點且公共服務配套設施成熟的可優先考慮。
重慶市中心城區指渝中區、江北區、南岸區、九龍坡區、沙坪壩區、大渡口區、北碚區、渝北區、巴南區行政所轄范圍(含重慶市兩江新區與重慶市高新技術產業開發區范圍)。
“一點四區”指軌道交通站點和商業商務區、產業園區、校區、醫院院區。
第五條房源以單套建筑面積不超過90㎡的商品房為主。
第六條房源應當達到銷售條件且權屬清晰，滿足金融機構發放貸款要求。房屋不得存在查封等限制交易的情況;房屋所有權及相關權利的歸屬應當明確、清晰、無爭議。
第七條房源在具備第四條至第六條所規定條件的基礎上，應當同時達到以下要求：
(一)房源必須為現售商品房。房源在簽訂正式批量收購協議前應當已完成商品房竣工聯合驗收意見書、取得商品房實測面積報告、獲得或在交易前能夠取得該房源國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記(商品房棟證)，且沒有與房源直接相關的法律糾紛案件。
(二)房源未納入政府土地征收或儲備計劃。
(三)房源在簽訂正式批量收購協議前，應當與房源產權單位協議落實物業管理事宜。
第三章 計劃管理
第八條批量收購商品房應當納入公司年度投資計劃，依照市國資委、建工控股投資管理的相關規定執行。
第九條公司收儲部門每年11月編制下一年度批量收購計劃，經公司“三重一大”集體決策后，報建工控股審批。
第十條年度批量收購計劃應當包括以下內容：
(一)房產收購的方向、目的;
(二)房產收購規模及收購后資產負債率水平;
(三)投資結構分析;
(四)收購資金來源;
(五)收購房產情況(包括收購房產內容、投資額、投資預期收益、投資期限等)。
第十一條確需追加投資額度的，經公司“三重一大”集體決策后，按建工控股投資管理辦法規定報送審批。
第四章 房源征集與篩選
第十二條公司應當公開征集符合條件的房源，在重慶市公共資源交易網(www.cqggzy.com)發布公告。
第十三條 公司公告應當指定資料收發電子郵箱，并要求意向出讓方將項目情況簡介、擬出讓房源清單、房源出讓報價、房源出讓承諾書、房源權屬證明材料等資料發送至該指定電子郵箱。
第十四條資產收儲部門負責梳理征集到的房源資料，并牽頭對征集房源資料合規性及房源地理位置、交通狀況、物業形態、周邊環境、生活配套設施、房屋狀況等條件，進行審查和初步篩選。對于征集到的同區域、同地段、同類型的房源，以承諾出讓報價最低為入選條件。
第十五條初步篩選符合條件的房源納入公司房源儲備庫管理，公司通過電子郵件形式通知出讓方。
第五章 收購論證及立項審批
第十六條納入房源儲備庫的房源，資產收儲部門、資產運營部門分別對房源進行摸底調查并形成調查報告。
第十七條財務部門依據資產收儲部門、資產運營部門出具的調查報告，提取報告中的市場租金價格，結合裝修成本、配套成本、運營成本等數據，測算房源收購價格。
第十八條房源價格采用收益法進行測算，并結合房源交通便捷性、周邊配套情況、房屋自身特性、市場參考價等影響因素，對房源價格進行修正，得出收購測算價格。
第十九條房源收購測算價格公式及測算步驟：
(一)測算公式：P=[P1﹡(1+X%)+C]﹡60%+(M﹡λ)﹡40%;
(二)測算步驟：
1.確定測算基礎價
(1)根據房源運營期租金收益、裝修配套成本、運營成本、資金成本、稅費等現金流參數，按照30年期國債利率3%折現，得出租金收益基礎價P1。
(2)根據房源交通及周邊配套情況、自身特性的修正指標得到修正得分X，通過X對P1進行修正，得出修正價。
(3)根據房屋建造成本，考慮通貨膨脹率、房屋剩余使用年限，確定房屋殘值折現C。
(4)根據修正價與殘值折現得出測算基礎價。
2.確定市場價
(1)根據房源同區位、同房齡的相似房源近半年內的平均成交單價確定市場參考價M。
(2)根據國家統計局發布的重慶市半年內住宅銷售價格指數(HPI)，確定市場參考價修正系數λ，通過市場參考價修正系數λ對市場參考價M進行修正，確定市場價。
3.確定收購測算價格
取測算基礎價和市場價的加權平均值(分別為60%和40%)，確定收購測算價格P。
房源收購測算價格的測算按照公司《租賃住房批量收購價格測算規則》執行。
第二十條對于出讓方報價在房源收購測算價格一定區間內的房源，資產收儲部門就交易價格進行初步協商;財務部門負責對接金融機構，由金融機構就該房源是否具備放貸條件進行初核。
第二十一條對于金融機構初核具備放貸條件且各方就交易事宜達成一致意見的，交易各方簽訂批量收購框架協議;公司履行收購立項報批程序。
金融機構初核不具備放貸條件或各方就交易事宜無法達成一致意見的，終止該房源收購流程。
第二十二條資產收儲部門應當及時更新房源儲備庫臺賬。
第二十三條通過收購論證的項目，資產收儲部門根據批量收購框架協議形成房源收購立項報告，通過公司立項審批流程后確定立項。未通過審批的，終止該房源收購流程。
第六章 組織實施
第二十四條經立項審批的項目，資產收儲部門牽頭組織開展項目可行性研究、資產評估備案工作。財務部門負責資產評估、推進項目融資工作。策劃部門負責開展法律審查，出具法律意見書、法審意見。
第二十五條可行性研究機構由公司優選確定，資產評估機構由公司會同金融機構協商后按規定程序選定，法律意見書由公司聘請律師事務所或公司法務部門出具。
第二十六條公司收到可行性研究報告、評估報告、法律審查意見后，即組建收購談判工作組，由分管投資運營的副總經理為組長，業務部門負責人為組員。公司可根據談判進展情況充實談判力量。
談判工作組成員應當充分溝通、密切協作;恪守職業道德，對公司談判意圖和策略嚴格保密。
第二十七條談判工作組應當就該項目房源收購價格、交房時間、交房標準、付款條件、稅費承擔、質量保證、物業管理、違約責任、爭議的解決等事宜，與出讓方進行協商。
第二十八條談判工作組組長應當組織制定談判內容清單及時間計劃表，由交易各方共同確定。
第二十九條每輪談判完成時，都應當確定本輪談判達成的共識及下一輪談判的內容，并形成會議記錄，由各方談判代表簽字確認。項目談判完成后，該項目所有談判會議記錄原件均應當作為收購資料歸檔保存。
第三十條談判工作組應當將談判進展情況以書面形式及時報告公司。談判過程中涉及重大問題的，應當提請公司組織有關部門、專家進行專題論證，提供論證意見。
第三十一條項目收購價格不得高于其評估價格。
第三十二條談判工作組應當就物業管理事宜進行談判，須交易各方及物業管理公司共同參與，達成協議后作為附件納入批量收購商品房協議。
第三十三條付款條件及支付比例。原則上為： 在批量收購商品房協議生效且租賃住房貸款獲批的前提下，出讓方取得房源竣工聯合驗收意見書、完成房屋網簽備案及預告登記，三方簽署物業管理協議后15個工作日內支付收購總價的20%。 出讓方完成房屋驗收移交、房屋不動產權證書辦理完畢、開具發票、滿足收購協議約定的其他條件且公司為實現本次交易向銀行等金融機構申請的融資貸款資金已到賬后15個工作日內，公司向乙方支付至收購總價的95%。 剩余5%尾款，在房屋交付使用期滿兩年、無其他爭議且金融機構貸款上賬后15個工作日內一次性無息支付。 第三十四條談判工作完成后，按照各方達成的共識，資產收儲部門牽頭形成收購方案上報公司審批。收購方案主要包括以下內容：
(一)標的物基本情況。包括地理位置、交通條件、物業形態、周邊環境、生活配套設施、房屋狀況等。
(二)標的物收購后的發展定位建議。
(三)主要風險分析及對策。應當對標的物運營過程中可能存在的風險進行分析并提出對策，明確主要控制環節和關鍵控制點，落實責任部門。
(四)項目融資方案。
(五)擬簽訂的批量收購商品房協議文本。
(六)其他資料。包括可行性研究報告、資產評估報告、法律意見書、物業管理協議等。
第三十五條 收購審批流程。資產收儲部門發起收購審批流程，經業務部門評審會簽，分管領導、財務總監審核，總經理、董事長審批通過后，辦公室按照公司《章程》以及“三重一大”事項集體決策制度規定的決策程序，提交決策。
第三十六條 收購決策流程
(一)會議決策。按照黨支委會、經理辦公會、董事會集體決定“三重一大”事項的決策的基本程序及規則進行決策。
(二)臨時決策。遇重大突發事件和不可抗力等緊急情況，包括若不緊急做出臨時決定將使公司喪失較大商業機會或遭受較大損失，緊急情況下由個人或少數人對“三重一大”事項作出的臨時決定，事后應當及時向黨支委會、董事會報告;臨時決定人應當對決策情況負責，黨支委會、董事會應當在事后完善“三重一大”程序，并予以追認。如在完善“三重一大”決策程序過程中發現臨時決定有重大失誤或問題的，應及時糾正或變更。
第三十七條公司決策同意商品房批量收購后，與出讓方簽署附生效條件的商品房批量收購協議，報建工控股審批后實施。
第三十八條 商品房批量收購項目獲得建工控股審批同意后5個工作日內，應將收購成交項目在建工控股網站(www.linqu520.com)進行公告。
第三十九條批量收購商品房收購協議生效后，由資產收儲部門牽頭組織房產實物驗收并同步移交資產運營部門。資產收儲部門應當做好不動產權證的接收、歸檔和保管工作。
第四十條資產收儲部門應當做好收購項目檔案資料的收集整理、歸檔成冊，并建立臺賬清單。檔案資料及清單在收購項目不動產權證全部接收后60個工作日內移交檔案管理部門。
第七章 工作監督及責任追究
第四十一條收購工作全過程應當做到風險管控前移、制度先行，負責合規工作的部門根據法律法規要求對項目收購全流程進行監督管理。
第四十二條參與批量收購商品房工作的領導干部和管理人員應當增強廉潔自律意識，不得違規插手收購工作，不得違規開展關聯交易以及利用關聯交易進行利益輸送，嚴守法律底線、紀律底線和道德底線。
第四十三條負責監督工作的部門對收購工作中的違規行為，依據《重慶建工投資控股有限責任公司違規經營投資責任追究實施辦法》的規定，嚴肅追究相關責任人責任;紀檢部門對涉嫌違紀、職務違法或犯罪的行為，嚴肅追究相關人員責任，并移送有權機關處理。
第八章 附則
第四十四條 本辦法自發布之日起執行。
第四十五條本辦法未盡事宜，依據國資監管規定、集團相關管理辦法、公司章程及相關規章制度執行。
第四十六條本辦法由公司解釋，具體由資產收儲部負責。
